虽未进行过户，但原告一直居住在该房屋中。直到2015年6月被告背着原告将诉争房屋做了公证继承变更至被告名下。随即，在8月将房屋出卖给第三人，并办理了过户手续。

直到第三人要求原告腾房，原告才知晓应属于自己的房屋被出卖给了第三人，遂提起诉讼，要求被告与第三人签订的合同无效，并将房屋过户至原告名下。

我们在代理的过程中，发现本案的难点在于房屋已经过户至第三方名下，这就涉及到第三方是否涉及善意取得的问题。

关于不动产的善意取得问题，我国现行立法尚没有专门的明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”这一规定被视为我国确立不动产善意取得制度的标志。但我国目前实际上只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有以外的不动产是否适用于善意取得并无具体规定。

而本案中，该房屋并非共同共有，而是通过法院调解书的方式，判归原告单独所有。而被告是通过欺诈的形式，无权处分了原告的财产。

在此情形下，判断第三人是否构成善意取得则需考虑以下四方面：

1、对方明知是诈骗财物而收取的；

2、对方无偿取得诈骗财物的；

3、对方以明显低于市场的价格取得诈骗财物的；

4、对方取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的。

但现实问题是，想要证明买受方不是善意并存在恶意串通的举证责任在原告方，且举证责任巨大，很难拿出足够的证据加以证明。

我们因此在开庭前做了大量工作，包括调查房屋买卖时的市场价值，申请法院调取被告与房屋买受人的银行交易记录，以及前往中介核实当时具体的买卖情况等。

最终，在我们的不懈努力下，发现了该买卖行为中的几个疑点，首先，房屋虽是通过中介出售，但整个过程中，中介从未带第三人去看过房，且原告一直在涉案房屋中居住生活，如第三人前去看房，原告肯定会知晓；其次，房款转账记录中，虽有转账记录，但转账为一次性转账，且是在买卖合同签署当日即转账。当时房屋尚未办理过户登记，按照一般的房屋买卖交易来说，都会预留一部分尾款，在过户后支付，因此，被告与买受人的房屋买卖行为不符合一般的交易习惯。最后，通过原、被告共同的朋友介绍，被告与买受人极有可能是认识的。

因此，我们在开庭时针对诸多疑点，发表辩论意见，最终，维护了我方当事人的合法权益。

王俊颖律师毕业于日本山梨学院大学，获得法学学士学位及公共政策硕士学位。拥有良好的法学教育背景，理论功底扎实，思维活跃，积累了大量的法学经验，能准确地捕捉到案件要点，为客户提供有效的法律意见及建议。

为人真诚，善于沟通，处事沉着冷静，以成为一名优秀的法律人为目标，始终坚持“法律无处不在，细节决定成败”的工作理念，尽最大的努力为当事人提供更专业、更高效、更实用的法律服务。