（1）商业贷款二套房认定既认房又认贷(商贷和公积金贷),同时购买普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒贷款；

（2）暂停发放25年以上期限的个人住房贷款；

（3）企业购买商品住房,需持有3年后才能上市交易。

也是在这个大背景下，我们代理的诸多房屋买卖合同纠纷，皆是因新政的出台，导致房屋买卖合同无法继续履行，而这类案件中所面临的主要争议问题则是：

买房：因不具备购房资格或是无法继续办理贷款等，要求解除合同，退还已付的购房款。

卖房：以买方违约为由，要求买房支付违约金或赔偿其损失。

那么这类案件最终的处理结果究竟如何？是买房的主张能够成立还是卖房的诉求能够获得支持？

以我们处理的多起案件后总结的经验来看，对这类案件最终的处理结果进行了以下总结：

如果买家是因为政策原因而丧失了购买资格，从而无法继续履行合同约定，可以认定为“情势变更”，互不承担违约责任。

这种情况相对简单，但因新政策的原因，导致违约的情形不止于此，比如，仅是因为“认房又认贷”的政策，由于贷款原因导致无力履行已签订的房屋买卖合同的，则不宜简单的认定为情势变更。

首先，要看合同中是否约定了贷款政策等条款，如果约定了，违约责任要遵守合同中的特殊约定，买房如果违约，则需要承担违约责任。

其次，如果合同中未约定这些特殊条款，若政策的实施对购房人的履约能力产生重大影响，购房人因政策不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可认定是情势变更，并由卖房人退还定金和已付购房款。

但是，卖房人能够证明购房人有充分的能力继续履行付款义务的，购房人依据政策主张解除合同的则不能成立。

至于，因为政策导致当事人之间订立的合同无法继续履行的，一方申请解除合同后，另一方要求承担违约责任或要求补偿其合理损失的，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。

如果因一方故意隐瞒或虚构事实，导致因政策原因而解除或撤销合同，则可以要求相对方承担违约责任或赔偿其所受的损失。

个人简介

王俊颖律师毕业于日本山梨学院大学，获得法学学士学位及公共政策硕士学位。拥有良好的法学教育背景，理论功底扎实，思维活跃，积累了大量的法学经验，能准确地捕捉到案件要点，为客户提供有效的法律意见及建议。

为人真诚，善于沟通，处事沉着冷静，以成为一名优秀的法律人为目标，始终坚持“法律无处不在，细节决定成败”的工作理念，尽最大的努力为当事人提供更专业、更高效、更实用的法律服务。