受疫情影响，北京的许多门店从1月下旬停业到现在已经近两个月，尤其对依赖营业流水的餐饮店来讲，无疑是一个沉重的打击，一方面除了一小部分外卖业务以外，店面无法正常对外营业，另一方面员工不能及时到岗或处于隔离状态，这种状态还将持续一段时间。

许多经营者选择提前关停门店，但是在动辄一年到三年的租赁合同到期前，提前关店意味着要与房东提前解除合同。

那么承租方算不算违约，承租方提前交的租金和押金还能不能退回呢？

让我们先来看一个案例：

朝阳西坝河一家经营餐厅的底商无法正常营业，不堪资金压力欲解约将出租方告上了法庭。

2019年原告与被告签订了为期五年的房屋租赁合同，租赁一家底商商铺，约定第一年租金为49万元，押金8万余元，原告随即支付了一年的租金和押金。

新冠肺炎疫情发生以来，餐馆受影响无法正常营业，面临着零生意与付房租的双重压力。

原告认为，此次疫情属于不可抗力，要求解除合同，返还押金和部分租金。

本案涉及的解除权行使、不可抗力的认定、责任分担以及合同解除后果等法律问题，都需要一一认定。

本案经过法院调解，最终双方协商一致解除合同，原告同意尽快腾房，被告同意退还原告押金与租金共计9万元。

律师提示：

1、 今年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关问题明确答复，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应的疫情防控措施，因疫情防控措施不能履行合同的构成不可抗力；而根据合同法第一百一十七条第一、二款的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

2、 企业受疫情影响导致的不能履行合同的需要中止、延期或解除合同，要以书面通知的形式向对方行使权利，以便保留证据。

3、 合同迟延履行或者履行不能，应准确界定违约行为是否系疫情防控所致。

4、 需要及早核实合同条款是否对不可抗力及法律后果、责任分担等做出约定，有约定的按约定履行，没有约定，建议与对方友好协商解决。将双方的难处告知彼此，以免激化矛盾造成不必要的纠纷。

5、 如协商不成，也需要提前准备通过诉讼手段以保障自己的合法权益。在合理期限内需要向法院提供疫情、防控措施及其造成合同履行困难的证明。证明包括有关部门关于延长春节假期和迟延复工、暂停营业等通知、公告、文件等；双方沟通协商的证据，如往来函件、电子邮件、聊天记录等，尤其是双方重新协商的相关内容和书面材料。

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