十年前，海清在《蜗居》中为买房而头疼

十年后，海清在《安家》中为学区房头疼

近日，电视剧《安家》正在热播，剧中房似锦（孙俪 饰）的客户宫蓓蓓（海清 饰）和她的丈夫刘斯礼（郝平 饰）都是博士，为了孩子能上重点小学，卖了原来的房子买了一套学区房。

那么，买完学区房就高枕无忧了吗？

如果买房后宫蓓蓓发现，卖家拒绝或者逾期迁户，重点小学招生时该小区根本不享有学区名额等情况，她该怎么合法保障自己权益呢？

1.如果卖家拒绝或逾期迁出户口

如果卖家不同意迁出户口或不具备迁出户口资格，或者其他无法落户的情况。

宫蓓蓓只能按照双方买卖合同的约定，向法院主张卖家赔偿相应的违约金。

她无法要求法院判决卖家迁出户口或判决宫蓓蓓其迁入户口，

公安机关也没有强制他人（卖家）迁出户口的权力。

剧中，宫蓓蓓买“学区房”的目的很明显， 就是为了她家孩子上重点小学。

因此，如果卖家没有及时迁出户口，导致宫蓓蓓的孩子无法正常使用入学指标，购房目的无法实现。

宫蓓蓓可以主张解除合同，而卖家要承担相应的违约责任。

同时，还可以主张房子差价损失、转售利益损失等可得利益损失。

2.如果中介公司的虚假宣传

剧中，宫蓓蓓购买学区房的主要目的是为解决孩子上学问题，存在着特定需求。

如果房似锦在明知宫蓓蓓购房存在特定需求的情况下，为获取高额中介费，利用宫蓓蓓难以判断房子真实情况的弱势地位。

如果他们将非“学区房”当做“学区房”进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺。

使得宫蓓蓓在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。

根据合同法第425条规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。

因此，如果房似锦所在的中介公司对宫蓓蓓有虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。

3.宫蓓蓓如何降低买房风险

（1）提高风险意识，不要轻信开发商或中介宣传内容。

如果该重点小学已经建成，宫蓓蓓可以在购房前，可先到学校了解实际情况是否同中介宣传的一致；

如果宫蓓蓓在买房前学校还没有建成，可让开发商或者中介出示其与学校签订的相关协议，确认其中是否有入住即可入校的相关内容，并写入合同条款；

还可以到政府有关部门进行核实，了解想要购买的房子，是不是属于目标学区以及该学区是否会进行调整。

（2）认真阅读并理解合同条款

如果宫蓓蓓购买的是一手房，可以让开发商或中介，承诺入学事项写入合同中，一旦发现实际情况同开发商或中介宣传不符，可依据合同向开发商或中介主张权利；

如果宫蓓蓓购买的是二手房，可以将购买“学区房”这一特殊目的写入合同，并约定如果因为卖家违约致使她购买“学区房”的目的不能实现，她有权要求解除合同，要求赔偿房屋差价损失等。

宫蓓蓓可以在合同中明确约定房子内现有户口的迁出期限及相应违约责任。比如，在合同中约定，保留部分尾款作迁移户口的的担保金，以督促方及时迁出户口。

（3）提前了解落户政策。

不同地域的户口迁移有一定差异性，宫蓓蓓可以向房子所在地派出所直接咨询相关落户政策，在签订合同前全面了解想要购买房子的的户口登记情况。

宫蓓蓓还可以在卖方同意的情况下，在属地派出所查询房子内登记户口情况。不要仅凭中介或者卖方的保证就盲目买房。

（4）核实学籍使用情况。

政府作为学区房划分的主体，相关政策将直接影响如何划分学区房以及想要购买的是否属于学区房，宫蓓蓓可以提前向所在学校和教育部门核实相关入学政策及房子的学籍的使用情况。

如果在合同中明确约定该房子对应的学籍指标归宫蓓蓓使用，而实际使用中卖方违约，导致她购房目的无法实现，宫蓓蓓要求继续履行合同的，宫蓓蓓可以在向法院申请行为保全，禁止使用该房和该房对应的户口的学位。

买“学区房”和与一般房子的最大的区别，在于买房的目的不同。买普通房子的主要目的是为了居住，而购买“学区房”的一个主要目的是为了孩子上学。

因此，与一般房子买卖相比，“学区房”买卖中的卖方和中介，对确保房子符合上学约定、学区名额未被占用负有更高的义务。

为保障合同目的实现，买方要提前核实了解相关入学政策及购买房子的入学指标使用情况，将购房是为了上学这一特殊目的写入合同，约定学区情况、学区名额占用情况、户口迁移等事项，并明确违反相关约定的法律责任。

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作者：韩春明律师

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