黑先生与白小姐于2001年12月19日登记结婚。

2012年4月16日，白小姐和黑先生取得诉争房屋北京市怀柔区××号房屋一套，该房登记在黑先生名下。

2015年2月7日，蓝先生与黑先生签订一份关于诉争房屋的买卖协议，约定黑先生以105万的价格将房屋出售给蓝先生，签订合同当日蓝先生支付房款40万元。

2015年3月13日支付剩余房款65万元，当日双方签订房屋所有权转移登记申请书，在该申请书中询问内容记载，问：“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”，黑先生回答“否”。

3月16日，诉争房屋登记至蓝先生名下。

后蓝先生准备收房时，白小姐拒绝，后蓝先生诉至法院，请求判令：

1.黑先生、白小姐腾退位于北京市怀柔区××号房产，交付于我；

2.二被告向我支付2015年3月16日起至实际交付之日止，以本金1050000元为基数，按日万分之五标准计算的违约金。

案件起诉后，法院依法委托评估机构进行鉴定，北京某房地产评估事务所有限公司于2015年11月16日出具的估价报告，评估确定诉争房屋2015年2月7日的公开市场价值为155.89万元。

案例分析：

本案争议的焦点在于蓝先生就涉案房屋能否构成善意取得。

善意取得是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。

我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，同时规定了适用该制度应满足主观善意、以合理价格转让、不动产转移登记三个要件。

具体到本案，双方当事人最大争议焦点为涉案房屋是否属于“以合理价格转让”，这也是蓝先生是否构成善意取得的关键。

在相关法律规定方面，除《物权法》第一百零六条的规定外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十九条对于善意取得中合理价格的认定作出明确的规定，即“合理的价格”应当根据转让标的物性质、数量、以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

根据上述司法解释可以看出，转让价格是否合理的首要考量因素就是转让时交易地的市场价格。

虽然《物权法》本身未对何谓价格合理做出进一步说明，但该法规定合理价格的主要目的是判断受让人是否构成善意，就以价格是否合理作为判断是否构成善意的标准而言，

其与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)有相通之处。

《合同法解释(二)》第19条规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来判断债务人从事交易行为时是否具有善意的标准。

因此，法院在判断价格是否合理时可以参照适用《合同法解释(二)》第19条的规定。

根据该规定，“明显不合理低价”认定的时间标准，一般以签订合同时为准，其空间标准应为交易行为地。

也就是说，签订合同时，转让价格达不到交易时交易行为地的指导价或者市场交易价70%的一般认定为明显不合理低价。

具体到本案，双方签订房屋买卖合同的时间为2015年2月7日，地点为本市怀柔区，评估机构评估涉案房屋的公开市场价值为155.89万元。

而蓝先生与黑先生之间的房屋买卖合同价款为105万元，此合同价款与评估得出的公开市场价值之间的比例为67.355%，低于70%。

故法院认定该价格为不合理低价，并认定蓝先生就涉案房屋的取得不构成善意取得。

因蓝先生无法取得涉案房屋所有权，涉案合同实际上也无法继续履行，此种情况下，蓝先生要求黑先生、白小姐腾退房屋并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

律师看法：

善意取得制度是我国《物权法》明文规定的一项所有权取得的特别法律制度。善意取得的构成应当符合以下三个要件：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中蓝先生以不合理价格受让了涉案房产，房屋所有权的取得最终未被法院支持。

司法实践中，善意取得制度远比本案复杂，尤其是对善意的认定，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第15条规定，善意的标准为“不知道转让人无处分权，且无重大过失”，同时规定“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。

第十六条将“重大过失”界定为“受让人应当知道不动产处分人无处分权而不知”，并列举了5种受让人应知的情形。

因此，在处理具体案件时，当事人应充分了解善意取得制度，以便依法保护自己的财产所有权。

诉说你的忧愁，群益帮您解忧。

作者：董世昌律师

文中所有图片、视频，如无特殊说明，均来自互联网。

其版权归原作者所有，如有版权问题，请联系小编​​​​​。