2019年5月11日，黑先生与黄先生、某中介公司签订《存量房屋买卖合同》，约定由黑先生购买黄先生名下的位于北京市房山区房屋（即涉案房屋）一套，成交价为333万元；

黄先生承诺房屋其他共有人同意出售，保证没有产权纠纷，同时没有个人债务影响出售；

黑先生应于同年6月30日前给付黄先生首付款243万元；合同未约定网签具体时间。

合同签订后，黑先生给付黄先生定金5万元。

同年6月17日，黑先生表示可以支付首付款，黑先生、黄先生、某中介公司三方约定次日办理网签手续，

办理中发现因涉案房屋权利人之一

即黄先生前妻以离婚后财产纠纷为由对黄先生提起民事诉讼，

并申请保全导致涉案房屋已被一审法院查封，致无法办理网签等手续。

后黄先生即与其前妻协调解决纠纷。

根据微信聊天记录显示，

6月25日上午中介人员告知黑先生“房主解决完了，明天上午解封，下午我去查一下”，

6月26日下午15时30分许，黑先生询问“出结果了吗？”，中介人员回复“房主说昨天撤诉，法院提交了，需要一两天审核”。

黑先生于6月26日下午17时许向黄先生、某中介公司发出了解约通知，

通知主要内容为“黄先生隐瞒房屋真实状况，作出虚假承诺，其行为构成严重违约，给黑先生造成损失，故通知黄先生、某中介公司解除合同，黄先生双倍返还定金10万元”。

黄先生、某中介公司均已收到该通知。

黄先生收到上述通知后，于同年7月2日给黑先生邮寄“继续履行通知”一份，认为黑先生要求解约理由不成立，不同意解除合同，要求继续履行合同；

如黑先生15日内未支付首付款，则黄先生可向第三方出售房产。

黑先生于2019年7月24日起诉至一审法院，将黄先生列为被告、某中介公司列为第三人，诉讼请求为：

1.确认黑先生与黄先生、某中介公司签订的《存量房屋买卖合同》解除；

2.判令黄先生双倍返还黑先生购房定金10万元；

3.诉讼费由黄先生负担。

黄先生称其解除合同系依据系合同法第九十四条第（四）款，其认为合同履行中出现根本违约行为系涉案房屋被查封。

律师分析：

那么，黑先生的诉讼请求能否得到法院的支持呢？

经了解，同年9月19日黄先生表示涉案房屋已另卖他人。

另黄先生向我们提供针对涉案房屋法院作出的解封裁定一份，涉案房屋于2019年6月6日被查封，同年7月1日上午办理解封手续。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定，

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依房屋买卖交易常理，买受人的合同目的系获得房屋所有权。

本案中，黑先生主张黄先生的行为构成根本违约，致使其不能充分实现合同目的，故其享有法定解除权。

根据本案事实，虽然因为黄先生与案外人的纠纷导致涉案房屋被查封，但黄先生在较短的时间内协调解决了其与案外人的纠纷，解除了涉案房屋上的查封。

故黄先生在涉案房屋买卖交易过程中虽存在过错，但其行为并不当然导致合同不能履行，黑先生所持黄先生的违约行为致使其不能实现合同目的的主张，依据不足。

黑先生在中介人员告知其黄先生与案外人的纠纷已经解决完，只是需要等待法院解除查封的情况下，仍于得知该情况的当日发出解除合同的通知，其解除通知不当然发生合同解除的后果。

黄先生在2019年7月2日向黑先生邮寄“继续履行通知”表示如黑先生15日内未支付首付款，其可向第三方出售涉案房屋，后了解到黄先生已另行出售涉案房屋。

黄先生的上述行为表明他也同意解除涉案合同，故双方所签存量房屋买卖合同已解除。

就黑先生要求黄先生双倍返还定金这一问题，我们知道，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

本案中，虽因黄先生的原因导致涉案房屋被查封，但黄先生在较短的时间内协调解决了其与案外人的纠纷，解除了合同履行的相应障碍，故黄先生并未根本违约，亦未拒绝履行合同，黑先生要求双倍返还定金，依据不足。

因涉案房屋买卖合同已经解除，黄先生应返还黑先生已经支付的定金5万元。

法院判决:

后经法院审理，判决如下：

一、确认黑先生与黄先生、北京鑫亿居中介公司于2019年5月11日签订的《存量房屋买卖合同》已解除；

二、黄先生于判决生效后7日内返还给黑先生定金5万元。

律师建议：

并不是所有的合同履行不能，都能达到根本违约

合同目的不能实现，要严格区分，有的是暂时不能履行，但是不影响合同的后期履行

一意孤行，可能各项成本加大，所以要综合考虑，同时记得保留相关证据材料。

诉说你的忧愁，群益帮您解忧。

作者：聂武超律师

文中所有图片、视频，如无特殊说明，均来自互联网。

其版权归原作者所有，如有版权问题，请联系小编​。