京（2016）朝阳区不动产权第XXX号，房屋成交价格175万元，黑先生应于2019年7月31日前（含当日）办理房屋所有权转移登记手续，白女士应于过户前当日支付剩余全部购房款。

双方均应依约履行，若逾期履约，自逾期之日起违约方应按本合同约定的成交价格每日万分之五向守约方支付违约金。

签约后，白女士于2019年6月23日、2019年6月25日、2019年8月20日分别向黑先生支付20万元、100万元、55万元。

黑先生于2019年8月20日向白女士出具收据，认可收到涉案房屋全部款项。

2019年8月20日，白女士、黑先生共同向不动产权属登记部门报请涉案房屋权属登记变更，白女士领取了《不动产登记受理凭证》。

同日，涉案房屋变更登记至白女士名下，白女士与黑先生签订了《XXX室房屋交接清单》，白女士收房。

为证明原白女士曾催促黑先生办理房屋过户手续，白女士提交与黑先生2019年7月10日12:30的微信聊天记录，提交白女士与A公司员工王某的微信聊天记录。

白女士认为，黑先生逾期办理房屋交付和过户手续，已构成违约，且因此导致己方额外支出租房费用8000元。

就此，白女士提交《某小区XXX室租房补充协议》、招商银行跨行实时转账业务回单等佐证所述。

现白女士提起诉讼，要求黑先生给付违约金17500元和租金损失8000元。

那么，白女士的诉讼请求是否能获得法院的支持呢？

律师分析：

依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。双方所签合同合法有效，双方应依约履行。

依约定，黑先生应在2019年7月31日前完成涉案房屋过户及交付事宜，但黑先生直至2019年8月20日才完成上述合同义务，存在违约行为，应承担相应违约责任。

此外，因黑先生逾期交房，导致白女士告额外支出了租房成本，就此，白女士已提供租房合同及付款凭单，法院会予以采纳，并据实认定。

违约金意在弥补守约方的损失，应以守约方的实际损失为基准确定，白女士与黑先生之间的合同虽然约定了违约金的计量标准，但数额过高，法院可能会予以酌减。

另关于房屋租金一事，不排除法院认定的违约金数额已足以填补白女士额外支出租房成本，所以，对白女士再行单独主张租金损失的请求可能不再予以支持。

判决如下：

一、被告黑先生于本判决生效之日起七日内给付原告白女士违约金一万五千元；

二、驳回原告白女士的其他诉讼请求。

律师建议:

通过本案，我们知道房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录、催促对方履行义务的微信聊天记录以及电话录音等。

在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。

对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。

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作者：聂武超律师

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