在现实生活中因公房使用权产生的纠纷很多，诸如变更承租人、公房拆迁补偿、公房继承、离婚案件中的处理等问题。

公有住房使用权与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然有很大的区别。

那么如何界定公有住房使用权的法律属性呢？

1. 公房使用权的存续具有永续性。公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。

2. 公房使用权因其租金远低于市场租金水平，因而具有高度的价值性。

3. 公房使用权的取得需要支付对价，遇拆迁时可以获得补偿。

4. 公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公房政策，直管公房的使用权人只需支付很小的价款，即可购得公房所有权。

公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权而非债权。

虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征，但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类，受物权法定原则的制约，难以获得法理上的有力支撑。

鉴于此，我们认为，将公房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权较为可行，无论是债权还是物权，公有住房使用权均是一项具有财产价值的财产权。

既然公房使用权是一种高度物权化了的特殊债权，那么公有住房能够继承吗？

根据《继承法》等相关法律规定，当事人请求继承被继承人生前的公房承租权，人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续，当事人坚持继承请求的，人民法院裁定驳回起诉。

被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

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作者：吴宏斌律师

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