2016年7月，黑先生在北京某房地产开发公司购买了一套面积为80平米的小两居室，且与其签订了房屋买卖合同。

两年后交房，黑先生发现该房屋明显要小于80平，经实际测量后果然房屋面积仅有74平米。

黑先生事后与该房地产开发公司协商无果后，将其诉至法院，黑先生决定通过法律的途径来维护自己的合法权益。

律师说法

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定：

当出卖人交付的房屋出现面积误差时，合同有约定的，按照约定处理；

合同没有约定或者约定不明确的，当面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

在本案中，如果黑先生与房地产开发公司签订的买卖合同中对此有明确约定，则依照约定解决；

在没有事前进行约定的情况下，因为涉案房屋的实际面积小于合同中约定的面积，且面积误差超过了3％，此时黑先生可以主张解除合同，请求返还购房款和利息；

也可以在不解除合同的前提下，主张面积误差在3％之内(含3%)部分的房价补偿款和利息以及超出3％部分的双倍房价赔偿款。

律师提示

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定：当出卖人交付的房屋出现面积误差时，当事人之间有约定的依约定，无约定的按照下列方式处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人可以要求解除合同、并可以要求开发商返还已付房款及利息。

（三）买受人不解除合同愿意继续履行的，分两种情况：

（1）房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

（2）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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作者：吴宏斌律师

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