现实中为了各方利益，当事人会选择房屋转租的形式来创造利益，但是在转租过程中会牵涉到很多的当事人，因此会产生一些争议。那么在转租的时候，有什么需要注意的事项呢？转租的风险有哪些呢？

案例：

2012年，乙公司向甲公司整租了多间门面商铺，双方约定租期十二年，如果没有向甲公司书面备案，乙公司不能擅自转租。

在2021年前，甲公司同意了乙公司的2个转租。2月，因为工作人员的疏忽没有给转租给小黑的2套商铺向甲公司提供书面备案。

3月，因为乙公司很久没有交租金，甲公司要求乙公司腾房，这时，发现了没有经过备案的小黑转租的商铺。

甲公司向法院起诉，称乙公司未经同意将商铺转租小黑，要求小黑腾房。

那么，小黑应当腾房吗？

律师说法：

房屋租赁是一个双向选择行为，而转租相当租客处分房东财产的行为，如果下一任租客不能达到房东的要求，即使下一任租客在房屋使用过程中没有造成损失，转租行为仍损害了房东的权益。

本案中，小黑和乙公司的转租合同没有经过甲公司同意，违反了合同约定，甲公司可以解除合同。此外，甲公司在得知转租事宜6个月内起诉，属于提出异议，小黑应当腾房。

律师建议：

房屋转租，应当经过房东同意。未经房东同意，房东可以随时解除合同，要求二房东承担违约责任，下一任租客对房屋造成损失的，可以要求二房东恢复原状或赔偿损失。

签订租房合同时，要注意审查房屋的实际所有权人，如果出租人不是房东而是其他人，需要了解房东对此次租赁行为是否知情，是代理关系还是转租行为，查看相关材料是否齐备。

如果是转租，则要了解房屋产权人与其承租人的租赁合同中有关转租的条款是如何约定的，如是否需要书面同意等，注意完善相关手续，避免承担风险。

法律规定：

民法典第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

民法典第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

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作者：吴宏斌律师

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