为规避税费未办理过户手续，能否排除强制执行？

事件回顾

老群和小益于2018年签订了房屋买卖合同，小益将自己名下的房产出售给老群，房屋价款400万元。

合同签订后，老群将房屋价款全部支付给小益，小益将房屋交付给了老群居住使用，由于小益购买这套房屋尚不满五年，如果当时办理房屋过户手续，所要缴的税费较高。

于是老群和小益协议在房屋满五年后再办理过户手续，但小益将房屋的产权证等资料都交付给了老群。

后，小益因为债务纠纷被小律起诉至法院，法院对于小益名下的房产进行了查封。

老群作为案外人提出执行异议之诉，主张其与被执行人小益在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的买卖合同，其已经支付全部购房款并占有了该房屋，非因老群自身原因未办理过户登记。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求排除法院对房屋的强制执行。

群益普法

那么，老群的诉求能否被支持呢？

本案中，案外人老群与被执行人小益签订房屋买卖合同后，双方为规避国家税费政策的规定，约定在合同签订五年后再办理房屋过户手续，故导致双方没能在债权人申请法院查封涉案房屋之前办理过户手续。

该情况并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，故老群其享有的权利并不能够排除执行。

根据该《规定》，只有符合如下条件且其权利能够排除执行的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院才予以支持：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

在司法实践中属于因买受人自身原因未办理过户登记，能够归责于买受人的原因一般包括如下情形：

一是买受人对他人权利障碍的忽略；

二是买受人对政策限制的忽略；

三是买受人消极不行使登记权利。

比如，交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的行为。

本案中老群因为逃税而故意不办理登记的，并不属于非因买受人自身的原因未办理过户登记的情形。

因此，在出现未过户房屋被执行时，买受人所享有的权利无法对抗法院的执行行为。

所以，为了避税而人为的推迟房屋过户手续的办理，对于买受人来说，还是存在巨大风险的。

笔者建议，遵纪守法，依法行事，尚是正途。

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作者：北京群益律师事务所-邵先梅律师

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