今日案例

王先生与李女士，这对曾经恩爱的夫妻，于1992年3月领证结婚。2007年，王先生以自己名义在北京购买了一套房产，全家人幸福地生活在这里。

然而，随着时间的推移，两人的感情逐渐出现了裂痕，最终在2018年8月选择了离婚并办理了离婚登记，离婚协议约定：房产归李女士所有，贷款由王先生继续偿还，儿子也由李女士抚养。

然而，离婚后没多久，王先生因个人原因在2018年9月向赵某借了200万，但未能如期偿还，赵某随即将他告上了法庭。2020年2月，法院判决王先生偿还借款本金200万元及相应的利息。

遗憾的是，王先生未能履行判决，导致赵某申请了强制执行，法院于2020年8月作出裁定，查封了王先生名下的北京市的房产。

得知此事后，李女士很着急，认为该房产应归自己所有，便向法院提出了执行异议，要求停止对该房产的执行。

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那么，法院能否执行该房屋，李女士的请求能否得到支持？

北京市第三中级人民法院终审认为，王先生与李女士于1992年结婚，北京市的房屋购买于2007年，因此，此房屋属于双方婚姻关系存续期间的共同财产。

2018年8月，李女士与王先生签订的《离婚协议书》，协议约定该房产归李女士所有。这份协议早于王先生向赵某借钱的时间（2018年9月），且赵某对王先生的债权及后续对房屋的查封申请，均发生在借款的2018年9月之后。因此，从时间和权利来源上看，李女士对房屋的权利优先于赵某的债权。

另外，王先生与李女士离婚后，李女士一直负责偿还房贷并实际居住在该房屋，未办理过户手续也并非她的过错。

因此，李女士对此房屋的权利应予优先保护，最终，法院支持了李女士的诉讼请求，决定停止对该房屋的强制执行。

律师提醒

当离婚协议约定房产归一方所有，但尚未过户时，若另一方遭遇法院强制执行，想要保护房屋不被执行的一方，需通过法律途径提出执行异议之诉。法院在审理此类案件时，将重点考量双方权利的优先性。

目前，虽然最高人民法院层面尚未出台相关司法解释，但各省高级法院出台的相关指导意见具有重要的参考意义。

江西省高级人民法院于2019年6月21日发布的《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第27条规定：金钱债权执行中，离婚协议约定的房屋所有权人与登记所有权人不一致，离婚协议约定的房屋所有权人对登记在被执行人名下的房屋提起执行异议之诉，符合下列条件的，应予支持：
（1）离婚的事实客观存在；
（2）离婚协议约定的房屋变更登记请求权先于执行案件的债权而产生；
（3）离婚协议对房屋所有权的处分不存在规避执行或逃避债务的情形。

广东省高级人民法院于2019年8月7日发布的《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第20条规定：案外人与被执行人原为夫妻关系，离婚时已签订财产分割协议，约定人民法院查封的、登记在被执行人名下的房屋归案外人所有，但尚未办理过户手续的，如同时符合以下条件，可以排除执行。

1.离婚协议在房屋被人民法院查封前签订并已在相关部门备案；
2.案外人在离婚协议签订后已经实际占有涉案房屋；
3.案外人对房屋未办理过户不存在过错。

因此，在夫妻离婚协议约定房屋归一方所有，但未办理过户登记的情况下，如另一方被强制执行，一方想要排除强制执行，应当符合以下条件：

一、《离婚协议书》必须真实有效，且在民政部门备案，离婚协议的签订时间应早于第三人债权的形成时间。如此才能防止当事人利用离婚协议规避执行或逃废债务，损害债权人的利益。

二、离婚协议的一方在办理房屋变更登记过程中不存在过错，且在离婚协议签订后实际占有该房屋。离婚协议签署生效后，离婚协议一方应及时主张办理房屋变更登记，以实现自身对该房产的完整所有权。另外，住房具有提供生活保障的功能，如果一方或其子女持续占有使用房屋，一般来讲生存权要优先于普通债权，占有、使用涉案房屋的事实更有利于获得法院支持排除执行。